Соотношение финансовой выгоды между приобретением и наймом жилья в крупнейших городах России изменилось, установила «РБК-Недвижимость». Если год назад покупка была выгоднее аренды в 12 из 16 городов-миллионников, имеющихся в стране, то к маю 2026 года число таких городов уменьшилось до семи.
Более того, если ранее не было ни одного миллионника, где аренда предпочтительнее покупки, то теперь такой населенный пункт появился. Это следует из индекса price-to-rent, рассчитанного редакцией на основе данных федерального агентства недвижимости «Этажи». Расчеты выполнены для однокомнатных квартир площадью 37 кв. м.
Что представляет собой индекс price-to-rent
Индекс price-to-rent — это соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовым затратам на аренду жилья тех же размеров.
Если значение индекса меньше 15, принято считать, что покупка квартиры выгоднее аренды.
Если значение индекса больше 20, жилье лучше снимать, а не приобретать в собственность.
Промежуточные значения индекса (от 15 до 20) означают, что, как правило, жилье предпочтительнее арендовать. Однако однозначного совета «не покупать» в этом диапазоне не дается.
В российских условиях рекомендации индекса не являются строгими, предупреждают эксперты. Они не учитывают расходы, возникающие при покупке жилья с использованием ипотеки.
Где аренда однушки выгоднее покупки
К маю 2026 года единственным городом-миллионником в России, где аренда однокомнатной квартиры выгоднее покупки, стал Нижний Новгород. Только в нем индекс price-to-rent превышает 20 (выше этого значения дается рекомендация «снимать») и составляет 20,20, подсчитала «РБК-Недвижимость».
Еще в ноябре 2025 года индекс там равнялся 15,15. Это было наименьшее значение среди всех миллионников, находящихся в зоне неоднозначных рекомендаций. К тому же оно было очень близко к 15, ниже которого жилье рекомендуется покупать.
Примерно такие же значения индекса наблюдались и год назад, однако теперь ситуация в этом городе кардинально изменилась. Основных причин две:
однушки за последние шесть месяцев в Нижнем Новгороде подорожали на 16%, до средних 7,3 млн руб. за квартиру, по данным «Этажей»;
а цены на аренду жилья аналогичных размеров снизились на 13%, до 30,1 тыс. руб. в месяц.
Где покупка жилья выгоднее аренды
В зоне, где индекс price-to-rent ниже 15 (то есть покупка жилья выгоднее аренды), сейчас находятся семь мегаполисов:
Самара со значением 14,77;
Екатеринбург — 14,34;
Пермь — 14,32;
Омск — 13,94;
Красноярск — 13,33;
Челябинск — 13,05;
Новосибирск — 12,57.
Полгода назад в аналогичный перечень еще входили Краснодар и Ростов-на-Дону, однако тогда в нем не было Самары и Омска. А год назад помимо всех городов, которые сейчас попадают в зону рекомендаций «покупать», также входили еще пять городов — Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
Причина изменений та же: недвижимость дорожает, а ее аренда дешевеет, хотя по мегаполисам в среднем динамика значительно ниже, чем в Нижнем Новгороде. Так, по всем миллионникам за год однушки подорожали на 4%, до более чем 5,4 млн руб. за квартиру. А аренда подешевела на 3%, до 31,1 тыс. руб. в месяц.
Зона неопределенных рекомендаций
В зону индекса price-to-rent в диапазоне 15–20 (где нельзя дать однозначного совета, покупать жилье или снимать) сейчас попадает восемь мегаполисов. Это Казань, Санкт-Петербург, Москва, Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
За полгода число таких городов уменьшилось — Нижний Новгород перешел в другую зону. Однако за год их количество выросло ровно вдвое — в мае 2025 года в эту зону входило лишь четыре города. Рост наблюдается и за полтора года.
Примечательно, что еще полгода назад (как и год назад, и полтора года назад) ни у одного из городов, попадающих в зону неоднозначных рекомендаций, индекс price-to-rent не превышал 17,5, то есть не выходил за середину диапазона неопределенности и не приближался к зоне, где жилье рекомендуется снимать, а не покупать.
Сейчас таких мегаполисов три, причем все они — крупнейшие миллионники России с самым дорогим жильем. Это:
Казань с индексом price-to-rent 19,10, где однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 7,7 млн руб.;
Санкт-Петербург с показателем 18,47 и ценой 9 млн руб. за однушку;
Москва, где индекс составляет 17,85, а средняя стоимость 37-метровой квартиры — 14,3 млн руб.
Для сравнения: год назад индекс price-to-rent в Казани составлял 15,59, в Санкт-Петербурге — 16,47, а в Москве — 15,91. Таким образом, ценовая ситуация в крупнейших мегаполисах движется к такой, при которой снимать жилье в них будет выгоднее, чем покупать.
Затраты на жилье в мегаполисах в 2026 году
Источник: «РБК-Недвижимость» по данным «Этажей»
Тренд в пользу аренды будет только усиливаться
Александр Иванов, ведущий аналитик «Этажей»:
— За год объем предложения на рынке аренды показал рост в пределах 30–40%. На него вышли как инвестиционные квартиры, так и те, которые находятся в процессе длительной продажи на вторичном рынке из-за относительно дорогой ипотеки и ограниченного спроса. Также собственники выставили в аренду и те квартиры, которые были куплены по семейной ипотеке на волне ее новых ограничений в уже готовых домах.
С одной стороны, это устранило дефицит бюджетных вариантов жилья, который отмечался на протяжении последних двух-трех лет. С другой, обострило конкуренцию между собственниками. В итоге средние ставки аренды пошли вниз, в то время как средняя цена квадратного метра продолжила расти, пусть и более умеренными темпами, чем в прошлые годы.
В среднесрочной перспективе тренд в пользу аренды будет только набирать обороты. И причины здесь две:
с одной стороны — растущий объем предложения съемного жилья,
с другой — восстанавливавшийся спрос и сокращающийся дисконт при продаже.