С начала 2026 года доступность однокомнатных квартир в массовых новостройках Москвы для их покупки по рыночной ипотеке выросла примерно на 10%, подсчитала «РБК Недвижимость». Улучшение показателя связано с ростом доходов населения и снижением ипотечных ставок при стабильных ценах на первичном рынке. При этом за последние пять лет доступность новостроек в столице снизилась в 1,6 раза . Эксперты, опрошенные редакций «РБК Недвижимость», отмечают, что это динамика свидетельствует скорее не о росте доступности новостроек, а о приостановке его снижения.
Однако фактический порог входа в сделки остается высоким: для одобрения ипотеки на однушку при средних доходах в столице покупателю необходимо накопить более половины ее стоимости. Несмотря на формально допустимый первоначальный взнос на уровне 20%, в текущих рыночных условиях он в среднем достигает около 60%, что сдерживает темпы роста доступности жилья.
Как считали
Для оценки изменения доступности в Москве с начала 2026 года использованы данные Росстата о средних зарплатах в Москве в начале года и сейчас. По ним с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ» вычислена максимальная сумма кредита , которую на 20 лет при таких зарплатах одобрят банки. Информация о ставках по рыночной ипотеке в начале года и сейчас взята из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Сумма первоначального взноса вычислялась как разница между стоимостью квартиры и той суммой, которую в кредит одобрят банки. Подсчеты сделаны для однокомнатных квартир в массовых новостройках Москвы. Данные об их средней стоимости предоставлены аналитиками платформы мониторинга новостроек bnMAP.prо.
Доступность покупки квартиры в новостройках по рыночной ипотеке определена как количество лет, которые заемщику понадобятся для накопления на первоначальный взнос. При расчетах учитывалось, что потенциальный покупатель откладывает половину получаемой заработной платы, а ее размер зафиксируется на том же уровне, что и сейчас (или в начале года).
Зарплаты растут, ипотека дешевеет, а жилье не дорожает
Стоимость квартир в массовых новостройках Москвы (в типовых проектах и проектах комфорт-класса) с начала 2026 года не изменилась . По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, однокомнатные квартиры в них на середину мая 2026 года, как и в начале года, предлагаются в среднем по 15,5 млн руб.
При этом заработные платы москвичей за этот же период выросли, а ставки по рыночной ипотеке, наоборот, уменьшились. Так:
средние зарплаты в Москве увеличились почти на 6% . Как следует из последних данных Росстата, после вычета НДФЛ они составляют 172,6 тыс. руб. в месяц, в то время как в начале года были 163,3 тыс. руб. в месяц;
средние ипотечные ставки предложений по рыночным программам снизились на 2 п.п. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) в январе они составляли около 21%, а на середину мая — около 19% годовых.
Это привело в тому, что максимальный размер ипотечных кредитов , которые банки готовы выдать на 20 лет на рыночных условиях, с начала года вырос на 16% , подсчитала «РБК Недвижимость» с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ». Если в январе 2026 года эта сумма составляла 5,5 млн руб., то сейчас — 6,4 млн руб.
Накопить на первый взнос по ипотеке стало проще
Разницу между стоимостью квартиры и размером одобренного ипотечного кредита заемщик должен накопить сам и использовать эти средства в качестве первоначального взноса. С начала 2026 года размер необходимых накоплений снизился почти на миллион рублей — с 10 млн руб. в январе до 9,1 млн руб. в мае.
На фоне стабильных цен на жилье это означает, что величина первоначального взноса, при котором среднестатистическому москвичу одобрят рыночную ипотеку, снизилась с начала года с 64,5% до 58% от стоимости средней однушки в Москве.
Из-за уменьшения суммы, которая потребуется на первоначальный взнос, а также из-за роста зарплат период накопления сократился примерно на полгода , подсчитала «РБК-Недвижимость». Если по данным на начало 2026 года этот процесс занял бы чуть более 5 лет, то сейчас он составляет менее 4,5 года.
Таким образом, доступность строящегося однокомнатного жилья в Москве (если оценивать ее по времени накопления на первоначальный взнос) выросла примерно на 10% с начала года. Однако за последние пять лет тот же показатель снизился в 1,6 раза .
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— Доступность жилья существенно снизилась за минувшие 5–7 лет. Поэтому сейчас говорить о каком‑то существенном улучшении ситуации с доступностью жилья не приходится, правильнее сказать, что доступность жилья перестала снижаться.
Как доступность жилья будет меняться дальше
Дальнейшее изменение доступности жилья для его покупки будет зависеть от траектории трех параметров — зарплат, ипотечных ставок и цен на квартиры.
Средние зарплаты москвичей, как следует из данных Росстата, имеют ярко выраженный тренд к росту. За последние пять лет они выросли в 1,9 раза.
Что касается ставок по рыночной ипотеке , массово доступной она станет еще не скоро. По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, даже после закрепления инфляции на целевом уровне (а это должно случиться уже в 2026 году), до того как ипотека станет массово доступной, пройдет два-три года . Однако общий тренд на снижение ипотечных ставок вслед за снижением ключевой, по данным ЕИСЖС, наблюдается уже более года. И нет причин, по которым этот процесс должен остановиться.
Цены в массовом сегменте новостроек Москвы находятся на плато уже несколько месяцев, уточнил «РБК-Недвижимости» директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «Жилье эконом- и комфорт-классов наиболее сильно зависит от ипотеки. Чем менее доступна ипотека, тем сложнее финансировать эту покупку. И пока принципиальным образом не изменятся условия ипотечного кредитования, пока не будут массово применяться альтернативные инструменты, ситуация, скорее всего, не изменится», — сказал он. По словам Лобжанидзе, лишь после этого можно будет увидеть рост спроса, рост оборота на объектах и последующий рост цен. По его осторожным прогнозам, случится это может не ранее чем в 2027 году.
Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro:
— Если ипотечные ставки действительно продолжат постепенно снижаться, а доходы населения будут расти быстрее цен на жилье, то доступность массового жилья может понемногу увеличиваться.
Сейчас чаще люди оценивают доступность покупки по ежемесячному платежу и тому, сколько денег остается после него на жизнь. Для многих семей даже небольшое снижение ставки — это уже шанс снова вернуться к вопросу покупки квартиры, потому что ежемесячный платеж по ипотеке становится доступнее.
Но при этом рынок остается очень чувствительным: если цены снова начнут быстро расти вслед за оживлением спроса, эффект от снижения ставок быстро нивелируется. Поэтому в ближайшей перспективе мы скорее говорим не о росте доступности жилья, а о постепенной стабилизации ситуации.