С начала 2026 года доступность однокомнатных квартир в столичных массовых новостройках для приобретения по рыночной ипотеке увеличилась примерно на 10%, выяснили в «РБК Недвижимость». Улучшение показателя обусловлено повышением доходов граждан и уменьшением ипотечных ставок при неизменных ценах на первичном рынке. При этом за последние пять лет доступность новостроек в Москве сократилась в 1,6 раза. Эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость», подчеркивают, что такая динамика говорит скорее не об улучшении доступности новостроек, а о приостановке ее падения.
Тем не менее фактический порог входа в сделки остается высоким: для получения ипотеки на однокомнатную квартиру при средних доходах в столице покупателю нужно накопить более половины ее стоимости. Хотя формально первоначальный взнос может составлять 20%, в текущих рыночных условиях он в среднем достигает около 60%, что замедляет темпы роста доступности жилья.
Как проводились расчеты
Для оценки изменения доступности в Москве с начала 2026 года использовались данные Росстата о средних зарплатах в столице на начало года и в настоящее время. На их основе с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ» была рассчитана максимальная сумма кредита, которую банки готовы одобрить на 20 лет при таких доходах. Информация о ставках по рыночной ипотеке на начало года и сейчас взята из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
Сумма первоначального взноса рассчитывалась как разница между стоимостью квартиры и суммой, которую банки одобряют в кредит. Подсчеты проводились для однокомнатных квартир в массовых новостройках Москвы. Данные об их средней стоимости предоставлены аналитиками платформы мониторинга новостроек bnMAP.pro.
Доступность покупки квартиры в новостройках по рыночной ипотеке определялась как количество лет, необходимых заемщику для накопления первоначального взноса. При расчетах учитывалось, что потенциальный покупатель откладывает половину своей зарплаты, а ее размер фиксируется на текущем уровне (или на уровне начала года).
Доходы растут, ипотека дешевеет, жилье не дорожает
Стоимость квартир в массовых новостройках Москвы (в типовых проектах и проектах комфорт-класса) с начала 2026 года не изменилась. По данным системы мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, однокомнатные квартиры в них на середину мая 2026 года, как и в начале года, в среднем предлагаются за 15,5 млн руб.
При этом зарплаты москвичей за этот же период выросли, а ставки по рыночной ипотеке, наоборот, снизились. Так:
средние зарплаты в Москве увеличились почти на 6%. Согласно последним данным Росстата, после вычета НДФЛ они составляют 172,6 тыс. руб. в месяц, тогда как в начале года были 163,3 тыс. руб. в месяц;
средние ипотечные ставки по рыночным программам снизились на 2 п.п. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в январе они составляли около 21%, а на середину мая — около 19% годовых.
Это привело к тому, что максимальный размер ипотечных кредитов, которые банки готовы выдать на 20 лет на рыночных условиях, с начала года вырос на 16%, подсчитали в «РБК Недвижимость» с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ». Если в январе 2026 года эта сумма составляла 5,5 млн руб., то сейчас — 6,4 млн руб.
Накопить на первый взнос по ипотеке стало проще
Разницу между стоимостью квартиры и размером одобренного ипотечного кредита заемщик должен накопить самостоятельно и использовать эти средства как первоначальный взнос. С начала 2026 года сумма необходимых накоплений снизилась почти на миллион рублей — с 10 млн руб. в январе до 9,1 млн руб. в мае.
На фоне стабильных цен на жилье это означает, что величина первоначального взноса, при котором среднестатистическому москвичу одобрят рыночную ипотеку, уменьшилась с начала года с 64,5% до 58% от стоимости средней однокомнатной квартиры в Москве.
Из-за сокращения суммы, необходимой для первоначального взноса, а также из-за роста зарплат период накопления уменьшился примерно на полгода, подсчитали в «РБК-Недвижимость». Если по данным на начало 2026 года этот процесс занял бы чуть более 5 лет, то сейчас он составляет менее 4,5 года.
Таким образом, доступность строящегося однокомнатного жилья в Москве (если оценивать ее по времени накопления на первоначальный взнос) выросла примерно на 10% с начала года. Однако за последние пять лет тот же показатель снизился в 1,6 раза.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
— Доступность жилья существенно снизилась за последние 5–7 лет. Поэтому сейчас говорить о каком-то значительном улучшении ситуации с доступностью жилья не приходится, правильнее сказать, что доступность жилья перестала снижаться.
Как доступность жилья будет меняться в будущем
Дальнейшее изменение доступности жилья для его покупки будет зависеть от динамики трех параметров — зарплат, ипотечных ставок и цен на квартиры.
Средние зарплаты москвичей, как следует из данных Росстата, демонстрируют ярко выраженный тренд к росту. За последние пять лет они выросли в 1,9 раза.
Что касается ставок по рыночной ипотеке, массово доступной она станет еще не скоро. По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, даже после закрепления инфляции на целевом уровне (а это должно произойти уже в 2026 году), до того как ипотека станет массово доступной, пройдет два-три года. Однако общий тренд на снижение ипотечных ставок вслед за снижением ключевой, по данным ЕИСЖС, наблюдается уже более года. И нет причин, по которым этот процесс должен остановиться.
Цены в массовом сегменте новостроек Москвы находятся на плато уже несколько месяцев, уточнил «РБК-Недвижимости» директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. «Жилье эконом- и комфорт-классов наиболее сильно зависит от ипотеки. Чем менее доступна ипотека, тем сложнее финансировать эту покупку. И пока принципиально не изменятся условия ипотечного кредитования, пока не будут массово применяться альтернативные инструменты, ситуация, скорее всего, не изменится», — отметил он. По словам Лобжанидзе, лишь после этого можно будет ожидать роста спроса, увеличения оборота на объектах и последующего повышения цен. По его осторожным прогнозам, это может произойти не ранее чем в 2027 году.
Ирина Доброхотова, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro:
— Если ипотечные ставки действительно продолжат постепенно снижаться, а доходы населения будут расти быстрее цен на жилье, то доступность массового жилья может понемногу увеличиваться.
Сейчас люди чаще оценивают доступность покупки по ежемесячному платежу и тому, сколько денег остается после него на жизнь. Для многих семей даже небольшое снижение ставки — это уже шанс снова вернуться к вопросу покупки квартиры, потому что ежемесячный платеж по ипотеке становится доступнее.
Но при этом рынок остается очень чувствительным: если цены снова начнут быстро расти вслед за оживлением спроса, эффект от снижения ставок быстро нивелируется. Поэтому в ближайшей перспективе мы скорее говорим не о росте доступности жилья, а о постепенной стабилизации ситуации.