Изъятие частной недвижимости для государственных и муниципальных нужд — явление нередкое. Только в Москве и Московской области за первые 5,5 месяца 2026 года было зафиксировано более 220 решений о подобном изъятии, подсчитали в «РБК Недвижимость».
Совместно со специалистами разбираемся, при каких обстоятельствах возможно изъятие для госнужд. А также о том, почему собственникам в качестве компенсации изначально нередко предлагают на 20–25% меньше, чем впоследствии устанавливает суд.
Что представляет собой изъятие недвижимости для госнужд
Изъятие недвижимости для государственных нужд — это принудительное отчуждение частной собственности в пользу государства или муниципальных образований. Изъятию подлежит как сама недвижимость (например, квартиры), так и земельные участки — вместе с находящимися на них строениями или только земля, если участок лишен застройки. Однако, как разъясняет адвокат Алексей Юминов, конечной целью в любом случае выступает именно земельный участок. Власти планируют использовать его иначе, чем в текущий момент, а имеющаяся на участках недвижимость, как правило, подлежит сносу.
Основания для изъятия недвижимости для государственных нужд
Изъять для государственных нужд можно не любую недвижимость и далеко не в любых целях и ситуациях. Все эти аспекты строго регламентированы российским законодательством. В целом таких случаев всего три, отмечают эксперты.
1. Под крупные инфраструктурные проекты
Такое изъятие предусмотрено ст. 49 Земельного кодекса, говорит управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова.
В этой статье указано, что частную недвижимость можно изъять только:
для возведения дорог и транспортной инфраструктуры;
для прокладки инженерных сетей и строительства объектов энергетики;
для сооружения объектов обороны и безопасности государства.
Но даже для этих целей, согласно закону, изъятие должно проводиться лишь в исключительных случаях, если отсутствуют иные возможности без изъятия построить необходимый государству объект, поясняют эксперты.
2. Под комплексное развитие территорий
Отдельная ситуация — это комплексное развитие территорий (КРТ), когда речь идет о строительстве не одного (пусть и крупного) проекта, а о целой серии объектов с множеством взаимосвязей между ними. Именно в этих целях сейчас недвижимость отчуждается наиболее часто.
Изъятие под КРТ регулируется ст. 65 Гражданского кодекса. Но даже если решение о КРТ принято, изъять можно далеко не любую недвижимость, расположенную на этой территории, поясняют юристы. Например, участки под объектами ИЖС и садовыми домами, попавшими в зону КРТ, могут быть изъяты только в том случае, если сами дома признаны аварийными или имеют высокую степень износа, ненадлежащее техническое состояние, к тому же в них отсутствуют инженерно-технические системы. Если этими характеристиками недвижимость не обладает, изымать ее запрещено.
Впоследствии на изъятом по такой схеме участке может появиться все что угодно — что соответствует целям КРТ и не противоречит градостроительным регламентам муниципалитета, уточняют эксперты.
3. Реновация и другие программы
Третий случай, при котором происходит изъятие недвижимости, — это различные региональные программы. Классический и самый масштабный пример — столичная программа реновации, которая регулируется законом Москвы № 14 от 2017 года. Согласно ей, изымаются все квартиры в многоквартирном доме, включенном в программу. Однако такое включение происходит только в том случае, если за него проголосуют не менее двух третей собственников. В дальнейшем на изъятом участке может появиться новый многоэтажный дом.
«Коттеджное рабство»
Иногда под угрозой изъятия для госнужд могут оказаться и те, кто по закону не должен был попасть в такую ситуацию. Это произошло, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья, территория которого попала под КРТ. При этом к моменту принятия решения о КРТ часть земельных участков в поселке уже была продана гражданам под строительство жилья. И люди опасаются, что землю у них могут изъять.
Такая ситуация, получившая неофициальное название «коттеджное рабство», — это перекос в реализации программы КРТ, говорят эксперты. «Предполагается, что собственник земельного массива, попавшего в зону комплексного развития территории, не вправе осуществлять его застройку до тех пор, пока не заключит с муниципалитетом договор о КРТ, предусматривающий строительство объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. Изъятие таких незастроенных массивов на практике обычно не осуществляется — происходит лишь их градостроительная заморозка», — поясняет Алексей Юминов.
Но даже такая заморозка должна затрагивать только самого продавца, а не граждан, которым тот продал земельные участки, образованные путем межевания исходного земельного массива, считает адвокат. Как уточняли в Следственном комитете, по этому факту сейчас расследуется уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса (мошенничество).
Компенсация за изъятие недвижимости для государственных нужд
В каких бы целях ни происходило изъятие для госнужд, законодательство допускает два варианта компенсации за принудительно отчуждаемую недвижимость. Речь идет либо о денежном возмещении за изымаемый объект, либо о предоставлении взамен другой равноценной недвижимости, поясняют в «Регионсервисе».
Другая недвижимость
Именно недвижимость взамен изымаемой чаще всего получают по программам, связанным с жильем, например по реновации и комплексном развитии территорий. Хотя такая же возможность есть и во всех остальных случаях, говорят эксперты. «При этом правообладатель изымаемой недвижимости вправе самостоятельно предложить объект-аналог, на который он хотел бы произвести обмен», — уточняет Жолобова.
«Однако если при реновации предоставление равноценного объекта взамен изымаемого жилья является общим правилом, то в других случаях (например, при изъятии коммерческих объектов для КРТ) речь идет именно о денежной компенсации, а ситуации с предоставлением взамен иного имущества являются, скорее, исключением», — поясняет Алексей Юминов.
Более того: даже когда собственник соглашается на обмен, в дальнейшем могут возникать длительные судебные споры. В качестве примера в «Регионсервисе» привели случай, который произошел в Адыгее. Там собственнику взамен изъятого у него земельного участка под ИЖС предоставили другой участок под те же цели. Однако в утвержденном впоследствии проекте планировки территории в границах этого участка должна была появиться школа, рассказывает эксперт. И лишь в результате длительного судебного разбирательства, которое дошло и до Верховного суда, это решение было отменено. Еще один пример — случай в Татарстане, где взамен изъятому был предоставлен неравноценный земельный участок, говорит Жолобова. И таких ситуаций немало, утверждают юристы.
Финансовая компенсация
Вариант денежной компенсации за изымаемую недвижимость встречается гораздо чаще. Изначально размер этой компенсации предлагает сторона, инициировавшая изъятие для госнужд, — его определяют специально привлеченные для этой процедуры оценщики. Однако рассчитанные этими оценщиками суммы редко устраивают собственников, говорят эксперты.
Если в досудебном порядке договориться не удается, изъятие недвижимости для госнужд происходит через суд, а для определения компенсации за нее к процессу привлекаются судебные эксперты. «Судебный эксперт в данном случае руководствуется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и определяет рыночную стоимость изымаемого объекта с учетом цены на объекты-аналоги», — поясняет Жолобова.
«Практика показывает, что компенсации за изъятия, предлагаемые собственникам в досудебном порядке, оказываются ниже сумм, полученных по итогам судебной экспертизы, примерно на 20–25%. Случаев, когда по итогам судебной экспертизы сумма компенсации оказывается меньше предложенной, крайне мало. Впрочем, добиться более существенного увеличения (на 50% и более) собственникам тоже удается весьма редко», — рассказал «РБК Недвижимости» адвокат Алексей Юминов.
Хотя ситуации бывают разные. Например, в процессе судебного разбирательства по поводу изъятия земельного участка в Тверской области под строительство скоростной автомагистрали Москва — Санкт-Петербург сумма компенсации за принудительно отчужденную недвижимость была увеличена более чем в два раза.
По словам адвоката, причина расхождений в первоначально предлагаемых суммах за изымаемую недвижимость и тех, которые впоследствии определяют суды, кроется не только в объективных причинах (различиях в датах оценки, отсутствии у досудебного эксперта всех необходимых документов и пр.).
«Несмотря на то, что методики оценки для всех одинаковы, принято считать, что досудебные оценщики могут в большей степени учитывать пожелания инициатора изъятия относительно допустимых размеров компенсации. Кроме того, в отличие от судебных экспертов, они не связаны подпиской об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение», — поясняет Юминов.
Сначала компенсация — потом изъятие
Последовательность процедуры изъятия описана в ст. 35 Конституции России. В ней говорится: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Однако это не означает, что сразу должна быть выплачена полная сумма (если речь идет о деньгах). Как в апреле 2026 года пояснял Конституционный суд, иногда изъять участок требуется незамедлительно, а окончательное определение размеров компенсации за него требует времени, поскольку оно сопровождается оценочной экспертизой. Но даже в этом случае по крайней мере часть возмещения собственник должен получить заранее, а споры об оставшейся части компенсации могут быть выделены в отдельное производство и решены впоследствии, пояснял КС.
Как оспорить изъятие недвижимости
Если оспаривание размера компенсации за изымаемую для госнужд недвижимость возможно и происходит часто, то опротестовать само решение о принудительном отчуждении недвижимости практически невозможно, утверждают эксперты. Хотя закон такой путь позволяет — он прописан, например, в п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса. «На практике возможность такого оспаривания собственники земельных участков иногда недобросовестно используют с целью добиться для себя выгодных условий выкупа», — рассказывает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
В качестве примера он привел масштабный проект федерального уровня по строительству железнодорожной инфраструктуры, который вело Федеральное агентство железнодорожного транспорта России (Росжелдор). По договору с агентством построить эти объекты должен был концессионер, для чего ему сначала требовалось профинансировать изъятие нескольких земельных участков для госнужд.
«Собственник участков, получив от концессионера предложение об их выкупе, выдвинул встречное предложение, в котором указал цену выкупа в десять раз больше. После того как концессионер ответил отказом, собственник решил сорвать проект, чтобы побудить концессионера согласиться на предложенные собственником условия выкупа», — рассказывает Пустовит. Собственник стал затягивать процесс, оспаривая в суде все действия, которые совершаются в ходе выкупа. «Однако результата это не принесло. Суд не стал приостанавливать производство по делу, участки изъял, а вопрос о размере цены выкупа выделил в отдельное производство. К настоящему времени на земельные участки уже оформлено право федеральной собственности, что позволило концессионеру приступить к реализации инфраструктурного проекта», — уточнил адвокат.