Ввод высокобюджетного жилья в Москве сократился на 29% в первом квартале 2026 года
За первые три месяца 2026 года в столице было сдано 387 тыс. кв. м жилья бизнес- и элитного сегментов, что на 29% меньше, чем в аналогичный период 2025-го. Такие данные приводит «РБК Исследования рынков» в своем комплексном исследовании. В бизнес-классе число завершенных проектов осталось на уровне десяти, однако их жилая площадь сократилась на 12% по сравнению с прошлым годом. В элитном сегменте в эксплуатацию было введено три проекта против семи годом ранее. Вместе с ключевыми игроками рынка аналитики разбираются в причинах этой тенденции.
Динамика показателей ввода высокобюджетного жилья
По итогам 2025 года общая жилая площадь новых объектов бизнес- и премиум-классов выросла почти на треть — с 1,74 млн до 2,29 млн кв. м. Как отмечается в исследовании, это во многом связано с эффектом низкой базы: строительный цикл таких проектов занимает три-четыре года, и низкие показатели 2024 года отражают последствия пандемии. В то же время, по данным аналитиков «РБК Исследования рынков», в 2025 году из-за переносов сроков не было введено 29 заявленных объектов общей жилой площадью 588 тыс. кв. м — это около 26% от реально сданных объемов. Эксперты подчеркивают, что этот показатель примерно соответствует данным предыдущих периодов: в 2023 и 2024 годах на будущие сроки переносилось 28–29% от фактически введенных площадей.
Снижение объемов ввода в первом квартале 2026 года эксперты связывают с рядом факторов, действовавших на протяжении строительного цикла (с 2022 года). Среди них — многократное повышение ключевой ставки и периоды экономической неопределенности, которые в условиях дорогого проектного финансирования побуждали девелоперов корректировать или откладывать свои планы.
Методика расчета
Аналитики «РБК Исследования рынков» оценили заявленные и реальные сроки строительства жилья бизнес- и элитного классов, а также определили задержки в сдаче объектов. В основе расчетов лежит первичная статистика 645 строящихся и сданных объектов из базы Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) за период с января 2021 года по 6 мая 2026 года. Продолжительность строительного цикла рассчитывалась как разница между датами получения разрешения на ввод (РнВ) и начала строительства, подтвержденного разрешением на строительство (РнС). Для несданных объектов оценивалась заявленная застройщиком длительность стройки. Этот показатель рассчитывался как разница между первоначальной датой передачи объекта долевого строительства (п. 17.2.1 проектной декларации) и датой получения РнС.
Сроки строительства высокобюджетного жилья в Москве увеличиваются
По итогам 2025 года средний срок возведения многоквартирных домов в бизнес- и элитном сегментах в Москве стабилизировался на уровне 47–49 месяцев (около четырех лет). «Продолжительность строительного цикла — важный индикатор рынка жилья. Резкие колебания этого показателя всегда указывают на серьезные изменения в отрасли, — говорится в исследовании. — Наиболее заметный скачок произошел в 2022 году: сроки строительства выросли на полгода, с 46 до 52 месяцев. Этот рост стал следствием отложенного эффекта пандемии 2020–2021 годов, которая нарушила логистические цепочки и графики работ».
Согласно оценкам «РБК Исследования рынков», в 2026 году показатели сдачи многоквартирных домов не превысят показатели 2025-го: фактические сроки реализованных проектов составили 43 месяца, а плановые сроки по домам, готовящимся к вводу, согласно проектным декларациям, — около 44 месяцев.
Однако с 2027 года динамика изменится, прогнозируют аналитики «РБК Исследования рынков». По проектам, которые стартуют начиная с 2026 года, сроки строительства дополнительно увеличиваются: средний плановый срок сдачи по ним составляет 53 месяца.
Если в 2023–2024 годах лишь 38–39% новых ЖК бизнес- и элитного классов сдавалось с нарушением плановых сроков, то в 2025 году этот показатель вырос до 52%. Этот тренд подтверждает и статистика первых месяцев текущего года: 56% проектов, введенных в эксплуатацию с 1 января по 6 мая 2026 года, были сданы с задержкой относительно плана. Однако, несмотря на общий рост доли задержек, показатели по срыву сроков более чем на полгода остаются на уровне 2024–2025 годов.
Что касается среднего показателя по рынку, перенос фактического срока ввода объектов бизнес- и элитного сегментов с 2023 года не превышает четырех месяцев. За неполные пять месяцев 2026 года он составляет около трех месяцев. При этом максимальное значение за последние пять лет было зафиксировано в 2022 году — 8,6 месяца.
Аналитики РБК не ожидают значительного ухудшения ситуации. «Плановые сроки строительства для объектов с вводом в 2027 году и позже выросли более чем на пять месяцев: чтобы избежать репутационных рисков из-за нарушения графика строительства и штрафов, компании закладывали дополнительный запас времени еще на старте проектов, сдвигая сроки передачи объектов в проектных декларациях», — поясняется в исследовании.
Продажи в первом квартале 2026 года
Андрей Лихачев, генеральный директор «СберСити»:
«С начала этого года продажи на первичном рынке замедлились, при этом цены не стоят на месте. В 48 из 50 крупных городов они растут. Но важно помнить: средняя цифра по стране часто скрывает реальную картину.
На спрос влияют несколько ключевых факторов: ипотека, доходы населения, стоимость входа в сделку и сроки строительства, которые в последнее время значительно выросли. К счастью, рынок всегда позволяет найти альтернативное решение, хотя мы теряем при этом время и деньги.
Что нас ждет в ближайшее время? Если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику и ключевая ставка опустится до 12–14%, мы увидим отложенный спрос — люди, которые копили на черный день, могут выйти на рынок. Но это произойдет не раньше конца 2026 года».
Иван Обухов, вице-президент по продажам Sminex:
«Первый и второй кварталы года на рынке элитной недвижимости традиционно не такие активные, как третий и четвертый. Мы работаем в дорогом сегменте и наблюдаем динамику рынка с помощью индекса стоимости элитной недвижимости — это среднее значение между ценой элитного квадратного метра, заявленной девелоперами, и той, за какую заключаются реальные сделки, зафиксированные Росреестром. В первом квартале 2026 года этот показатель достиг рекордных за всю историю наблюдений ₽3 млн, что на 14,3% больше, чем год назад. В сделках сопоставимый рост — 14%. Стоимость квадратного метра в купленных в рассмотренный период квартирах составила ₽2,7 млн. Это связано в том числе с тем, что клиенты купили два пентхауса с ценой «квадрата» ₽7 млн. С учетом сезонности мы ожидаем, что 2026 год по объему сделок будет либо таким же, как 2025 год, либо покажет рост».
Мария Литинецкая, управляющий партнер, генеральный директор MR:
«На рынке отмечается спад продаж, основной фактор: высокая ключевая ставка, а также ужесточение условий выдачи семейной ипотеки. На реальный спрос влияют: доступность ипотеки, ключевая ставка, уровень дохода населения, а также размер первоначального взноса. На инвестиционный спрос влияет вариативность других консервативных инструментов, например, в текущей рыночной ситуации это банковские депозиты с высокой процентной ставкой.
Рынок жилья в 2026–2027 годах останется в фазе умеренной адаптации к рыночным условиям и условиям денежно-кредитной политики ЦБ. Если ключевая ставка начнет снижаться, то это может повлиять на восстановление спроса. Вероятные тенденции в будущем: снижение объемов новых стартов, постепенное сокращение предложения, рост цен ввиду ограниченного предложения».
Мнение участников рынка о переносах сроков
### Импортозамещение
В рамках исследования «РБК Исследования рынков» провели в апреле–мае 2026 года экспертный опрос, в котором приняли участие 32 крупные девелоперские компании столичного рынка. Среди существенных причин сдвига сроков ввода объектов 46% компаний назвали проблемы с доступностью импортного оборудования и компонентов. Игроки отмечают, что рынок постепенно адаптировался к новым условиям, однако перестройка логистики, вопросы импортозамещения, переход на новых поставщиков в той или иной мере продолжают влиять на продолжительность стройки — особенно в верхних ценовых сегментах, поскольку девелоперы стремятся максимально сохранить уровень качества своего продукта.
Коммерческий директор по жилой недвижимости Asterus Юлия Обухова отмечает, что по ряду позиций, например лифтовому оборудованию, полноценной замены зарубежным решениям в премиальных проектах пока нет. «По некоторым инженерным системам, фасадным решениям, оборудованию и отделочным материалам рынок по-прежнему ориентирован на зарубежных производителей. Однако сегодня отрасль уже значительно спокойнее и профессиональнее работает в этих условиях, чем два года назад», — говорит и основатель ГК «Хайтэк» Алексей Самойлов.
Сложности возникали и в связи с перепроектированием и повторной экспертизой после замены импортных компонентов — на это указали 30% опрошенных. По оценке генерального директора «СберСити» Андрея Лихачева, переработка проектной документации, повторные экспертизы и согласования с надзорными органами по одному объекту требуют от трех до девяти месяцев. «Уход европейских и американских поставщиков вынудил застройщиков искать альтернативы в Азии и внутри страны, что привело не только к росту себестоимости, но и к удлинению логистических циклов», — добавляет Андрей Лихачев. При этом, как отмечают многие участники опроса, именно в сегменте высокобюджетного жилья девелоперам особенно важно сохранить ранее заданную планку качества.
### Дорогое проектное финансирование
Кроме того, 46% компаний отметили высокую стоимость проектного финансирования: с октября 2024 года ключевая ставка держалась на уровне 21% и начала снижаться только в июне 2025-го. На май 2026 года она составляет 14,5%, что все еще создает ощутимые препятствия для рынка. «С точки зрения макроэкономики ключевым фактором остается высокая стоимость финансирования. Рост ключевой ставки существенно увеличил нагрузку на застройщиков в части обслуживания проектного финансирования, — подчеркивает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. — Это напрямую влияет на наполнение счетов эскроу и финансовую устойчивость отдельных проектов. В таких условиях часть девелоперов вынуждена корректировать темпы строительства, более осторожно подходить к запуску новых очередей и перераспределять ресурсы между объектами».
«При ключевой ставке на уровне 21% девелоперы были вынуждены значительно осторожнее управлять денежным потоком. В результате часть компаний корректировала графики ввода», — подтверждает сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
### Административные барьеры
42% девелоперов указывают на такой фактор, как длительные процедуры согласования документации с властями. Хотя в этой сфере за последние годы достигнут значительный прогресс, проблема сохраняет актуальность, говорят эксперты. Застройщики по-прежнему сталкиваются с дублированием отдельных согласований и необходимостью последовательного, а не параллельного прохождения процедур, указывает Антон Глушков, отмечая, что работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла продолжается на системной основе. «НОСТРОЙ совместно с Минстроем России по поручению заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина ведет постоянный мониторинг административных процедур и проблем, возникающих у участников строительного рынка, а также участвует в формировании предложений по их оптимизации», — отметил глава НОСТРОЙ.
### Меры по снижению административных барьеров
По данным правительства РФ и Минстроя РФ, за 2019–2025 годы количество административных процедур в строительной отрасли удалось снизить с 96 до 32, а число необходимых застройщику документов для реализации объекта капитального строительства — с 1168 до 582 позиций. Оптимизация процедур и документооборота, отказ от дублирования, избыточных и устаревших норм уже привели к тому, что средняя продолжительность инвестиционно-строительного цикла при строительстве многоквартирных домов сократилась почти вдвое: с 2181 дня в 2019 году до 1211 дней в 2025 году. Цель к 2030 году — добиться сокращения этого показателя менее чем до 1000 дней.
Важной частью этой стратегии выступает цифровизация процессов. Для этого административные процедуры и документооборот переводятся в электронный формат, а ключевые согласования и экспертизы выстраиваются в цифровом виде, что ускоряет прохождение этапов и делает графики реализации проектов более предсказуемыми без снижения требований к безопасности и качеству строительства.
Сами столичные девелоперы ожидают, что происходящие изменения в нормативных требованиях и их ужесточение в Москве будут в дальнейшем усиливать конкуренцию, в результате чего вырастет роль системных игроков, а неэффективные застройщики уйдут с рынка. Эту мысль в интервью РБК подтверждает Иван Обухов, вице-президент по продажам Sminex: «Последние два года растут требования города к новым домам, их архитектуре и наполнению, что также влияет на отрасль. В основном изменения направлены на оттачивание системности и прозрачности всех процессов, что мы только поддерживаем. Неэффективные девелоперы уйдут. Если объем предложения и сократится, то конкуренция вырастет», — прогнозирует эксперт.
### Кадровый дефицит и сложности с подрядчиками
Нехватку кадров на стройплощадке отмечают 38% девелоперов, а 13% также указывают на недостаток инженерно-технических специалистов как одну из важных причин сдвига сроков ввода объектов. «В связи с геополитическими изменениями в последние годы отрасль столкнулась с ограниченной доступностью квалифицированных инженеров и рабочих специалистов, а также с усилением конкуренции за сильные подрядные команды. Но это обстоятельство работает не изолированно, а усиливает общую нагрузку на сроки реализации