Застройщики начали активнее выставлять на продажу на московском рынке элитных новостроек лоты стоимостью от 1 млрд рублей и выше. Весной текущего года количество таких объектов в годовом исчислении, по различным оценкам, выросло на 10–39%. Главные причины — общее удорожание элитного жилья и появление проектов класса делюкс. Соответствующие данные по запросу «РБК Недвижимости» предоставили консультанты NF Group, группы компаний Kalinka и «Intermark Городская Недвижимость». Речь идет об открытых продажах.
Согласно данным NF Group, по итогам первого квартала на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы насчитывалось 103 лота стоимостью от 1 млрд рублей и выше, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Аналогичный рост зафиксировали в группе компаний Kalinka. По их информации, к маю на первичном рынке элитного жилья столицы представлено чуть менее 160 лотов с ценой свыше 1 млрд рублей, что на 10% превышает показатель годичной давности.
В «Intermark Городская Недвижимость» увеличение предложения квартир стоимостью от 1 млрд рублей и выше в целом по элитному рынку жилья оценивают в 16% (апрель 2026 года по сравнению с апрелем 2025 года). По их данным, в продаже находилось 129 квартир с начальной ценой от 1 млрд рублей. Совокупная стоимость всего объема предложения в настоящее время составляет порядка 226 млрд рублей. Как отметил директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань, за рассматриваемый период объем таких лотов на первичном рынке значительно вырос — на 39%. Сейчас на первичном рынке предлагается как минимум 114 квартир (лоты в открытой продаже). При этом объем предложения на вторичном рынке, напротив, заметно сократился — на 48%. Таким образом, за последний год первичный рынок существенно опередил рынок от собственников по объему свободного предложения в сегменте ультрапремиальных квартир: в настоящий момент объем предложения на первичном рынке в 7,6 раза больше, чем на вторичном.
Динамика в прошлом году была выше
При этом в прошлом году рост предложения квартир стоимостью от 1 млрд рублей и дороже был более активным. Весной прошлого года количество таких лотов в открытой продаже по цене от 1 млрд рублей в московских новостройках увеличилось почти вдвое, а с учетом закрытых продаж — на 40%. Рост был обусловлен общим повышением цен и выходом на рынок новых дорогих проектов с эксклюзивными объектами.
Почему в Москве стало больше квартир за миллиарды
Увеличение предложения квартир по цене от 1 млрд рублей и выше в московских новостройках эксперты связывают с двумя основными факторами. Во-первых, это общее подорожание строящегося элитного жилья. Во-вторых, выход новых проектов в классе делюкс — самом дорогом сегменте рынка новостроек. «Рост предложения связан как с продолжающимся удорожанием элитного сегмента, так и с появлением новых делюкс-проектов с более высокими качественными характеристиками. Наиболее дорогие предложения сегодня сосредоточены в проектах делюкс-класса», — пояснил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
«Увеличение числа предложений в выборке связано с ростом цен в проектах по мере повышения строительной готовности, а также с пополнением рынка новыми проектами класса deluxe, где уровень цен даже на старте может превышать среднерыночные показатели», — подтвердила управляющий партнер экосистемы Kalinka Виктория Григорьева. По оценкам Kalinka, средневзвешенная цена предложения таких лотов составляет около 4,5 млн рублей за 1 кв. м. За год средневзвешенная цена по выборке лотов от 1 млрд рублей выросла на 18%.
Рекордный объем выхода элитных проектов
По данным «Intermark Городская Недвижимость», с января по апрель 2026 года на рынок элитных новостроек Москвы (включая проекты делюкс-класса) вышло 20 проектов, что стало историческим рекордом за весь период наблюдений за рынком. Рекордный рост выхода элитных новостроек обусловлен эффектом «отложенного предложения». Ранее девелоперы задерживали старты новых проектов из-за неблагоприятных макроэкономических условий, сейчас запуски ускорились.
Самый дорогой лот — 9,4 млрд рублей
Квартиры в таком ценовом диапазоне в большинстве случаев относятся к сегменту трофейной недвижимости. Такие предложения представлены практически во всех районах ЦАО в пределах Садового кольца — в Хамовниках, Пресненском районе, Замоскворечье, Тверском районе, Мещанском районе и в районе Арбат. «Чаще всего это пентхаусы или резиденции с панорамными видами, террасами, увеличенной высотой потолков, крупными площадями и приватной инфраструктурой», — говорит Андрей Соловьев. «Такие бюджеты, как правило, формируются за счет большей площади, более выигрышного расположения в доме, наличия уникальных решений (террасы, зимние сады, камины, дополнительные вспомогательные помещения — иногда в стоимость включаются квартиры для персонала, собственное лобби и отдельный блок парковочных мест)», — добавил Анатолий Довгань.
По словам консультантов, среди ключевых девелоперов этого сегмента рынка: VOS’HOD (клубные дома Brusov и Armani Casa Moscow Residences), Sminex (проекты «Лаврушинский», «Обыденский № 1», жилой квартал «Фрунзенский», «Фон Дессин», «Большой Палашевский 11»), MR Private (Nicole, Luce), SENSE (Phantom), Vesper (Levenson, «Vesper Кутузовский», Vesper Tverskaya), группа ЛСР («Ле Дом»). По данным NF Group, самый дорогой лот представлен в «Ле Дом» — это пентхаус площадью более 917 кв. м за 9,4 млрд рублей. «На первичном рынке наиболее дорогие предложения представлены в бюджетах 4–9 млрд рублей за лот, а цены наиболее дорогих лотов за 1 кв. м достигают 6–11,5 млн рублей», — отметила Виктория Григорьева.
По ее словам, предложения от 1 млрд рублей представлены пентхаусами и виллами в центральных локациях и проектах класса deluxe, а также в выборку входят дорогие и крупные квартиры на верхних этажах. «Наиболее дорогие объекты на первичном рынке представлены пентхаусами: на первом месте в «Ле Дом» и «Брюсов», где цены превышают 6 млрд рублей. Далее можно выделить пентхаусы в готовом «Лаврушинском» и «Обыденский № 1» от Sminex, «Люче» от MR Group, где цены лотов могут превышать 4 млрд рублей», — добавила представитель Kalinka.
Спрос единичный, но растущий
По словам консультантов, сделок с ультрадорогими лотами на рынке жилья Москвы происходит не так много из-за ограниченного круга покупателей. Согласно подсчетам «Intermark Городская Недвижимость», ежегодный объем спроса составляет 20–25 таких ультрадорогих лотов. Однако спрос постепенно растет. Дополнительным фактором, повлиявшим на рост спроса на ультрадорогие объекты в Москве, стали санкционные ограничения, осложнившие покупку зарубежной недвижимости, отметил Анатолий Довгань.
По оценкам Kalinka, в 2025 году было приобретено 22 лота со стоимостью сделки более 1 млрд рублей, суммарно на 9,1 тыс. кв. м, что на 57 и 41% соответственно превысило результат 2024 года. Средневзвешенная цена сделки при этом превысила 3,9 млрд рублей, что на 18% выше показателя 2024 года. Первый квартал 2026 года также демонстрирует прирост: шесть сделок против четырех годом ранее.
«При этом цена составила около 4,5 млн рублей за 1 кв. м, что на 13% выше результата первого квартала 2025 года. Среди крупных сделок 2026 года — приобретение пентхаусов в «Русских Сезонах», «Стелле Ди Моска». Помимо этого, дорогие лоты были приобретены в ЖК «Брюсов», «Лаврушинский», «Карре Блан», — пояснила Виктория Григорьева. «Покупателями таких квартир являются миллиардеры из списка «Форбс», — отметила эксперт.
Портрет покупателя: список «Форбс»
По словам экспертов, портрет покупателя за последние годы существенно не изменился. «Основу спроса формируют собственники бизнеса, топ-менеджеры и представители инвестиционного сообщества, для которых ключевое значение имеют приватность, безопасность, сервисная составляющая и уникальные характеристики объекта», — рассказал региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Значительную долю покупателей составляют не только москвичи, но и жители регионов. Для них приобретение дорогой столичной недвижимости может быть связано с планами переезда в столицу, частыми рабочими визитами либо стремлением сохранить капитал внутри страны на фоне геополитической неопределенности, добавил директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость». «Чаще всего это мужчины в возрасте от 55 до 70 лет, хотя в последние годы заметно омоложение аудитории. По статусу и сфере деятельности это прежде всего крупнейшие предприниматели», — отметил эксперт.
По его словам, мотивация таких сделок зачастую сводится к долгосрочной защите капитала, а сама покупка сравнивается с инвестированием в произведения искусства. «Дорогая квартира выступает символом успеха и статуса либо становится своего рода объектом коллекционирования. Редко недвижимость приобретают с прицелом на будущее — например, для детей или внуков», — рассказал Анатолий Довгань.
При выборе объекта покупатели ориентируются на эксклюзивные предложения: пентхаусы, городские квартиры и урбан-виллы с большой площадью (в среднем более 500 кв. м) и уникальными характеристиками. К числу таких особенностей относятся собственная терраса, личный лифт, отдельный вход, спа-зона и панорамный вид на город, в том числе на Кремль. Особое значение имеет престиж места: наиболее востребованы локации Остоженки, Патриарших прудов, Хамовников, Тверского, Пресненского районов и Якиманки.
Кроме того, покупатели ультрадорогой недвижимости часто отдают предпочтение формату клубных домов с ограниченным числом лотов. Их эстетические предпочтения тяготеют к концепции «тихой роскоши», а интересы нередко связаны с искусством, историей и культурой — поэтому для них принципиально, чтобы поблизости находились музеи, театры и галереи, подытожил эксперт.